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更正:住房紧缩到低利率的故事

W ASHINGTON(美联社) - 在7月11日的故事中,美联社报道房地产数据提供商Zillow编制的租赁指数上涨了19%,这些人对于出售房屋并放弃超低抵押贷款利率犹豫不决。在过去的一年里。 实际上,Zillow的指数衡量了一个典型的租房者收入中有多少用于租金; 该指数比历史平均水平高19%。

故事的更正版本如下:

美国抵押贷款利率低的缺点? 减少销售

没有所有者出售:抵押贷款利率较低的美国人紧紧抓住房屋

由CHRISTOPHER S. RUGABER撰写

AP经济学作家

华盛顿(美联社) - 全国各地的家庭卖家正在努力应对千载难逢的问题:他们的抵押贷款利率非常低,这会让他们在经济上受到损害。

这样做意味着放弃一种不可抗拒的利率,以换取新的抵押贷款利率高达一个百分点。 即使对于同等价格的房子,他们每月的付款也会更大。 这阻碍了一些人的销售,从而限制了可用房屋的供应并导致房屋销售放缓。

这与过去30年美国住房市场的运作方式有很大关系。 在大部分时间里,每当房主决定交易到更好的房屋时,抵押贷款利率通常低于他们上次购房时的房价。 这有助于使新购买看起来更具吸引力。

但这种情况正在改变。 2011年底,30年期抵押贷款的平均利率降至4%以下,并在2012年11月达到创纪录的3.3%的低水平。直到2013年中期,它才再次达到4%。 房主利用较低的利率和随后的再融资热潮。

房地产数据提供商CoreLogic估计,超过三分之一的抵押贷款房屋现在的房价低于4%。 然而抵押贷款利率平均为4.2%。 根据历史标准,这仍然很低,但比一年半前增加了大约四分之三。 如果许多经济学家预计,今年和明年晚些时候抵押贷款利率会上升,那么更多的房主将会受到影响。

结果,许多低利率的房主都会留下来。 其他人正在搬家购买新房,但要保留旧房并租房。 这两个选择意味着出售的房屋数量减少,这推高了房价。 较高的价格和有限的选择限制了2012年开始的房屋复苏。

而房屋销售放缓则反过来拖累经济增长。 销售额减少意味着房地产经纪人佣金减少。 家具,电器和花园用品的销售也受到了冲击。

CoreLogic首席经济学家马克弗莱明估计,今年有多达360万房主不太可能出售,因为他们不得不放弃较低的房价。

“他们得到了本世纪的交易,”房地产经纪公司Redfin首席执行官格伦凯尔曼说。 “我不认为在100年内任何人都会以3.5%的利息贷款。你如何放弃这样的交易呢?”

你会认为西雅图的律师瑞恩卡森准备出售。 他和他的妻子有一个小孩,他们正在期待双胞胎。 他们将雇用一个住家保姆,这意味着将有五个人住在他们的四居室房子里。

“老实说,我可能会使用额外的空间,”他说。 而且他会从销售中赚钱,因为他的房屋市场价值高于他所支付的价格。

但39岁的卡森有30年期抵押贷款利率为3.85%,所以他不会去任何地方。 去年夏天,他再融资利率降低,将每月付款从2,600美元降至2,200美元。

“我现在对销售没兴趣,”他说。 他和他的妻子计划改造。

自2012年年底以来,房屋销售短缺一直困扰着房屋市场。根据全国房地产经纪人协会的数据,去年可用房屋数量仅相当于4.9个月的销售额。 这远远低于6个月的典型数字。 今年库存有所恢复,部分原因是春季采购季节正在进行,但仍然相当于5月份仅供应5.6个月。

与此同时,过去一年,现有房屋的销售额下降了5%。 根据CoreLogic的数据,同期全国价格上涨了8.8%,部分原因是供应有限。

经济学家所说的“利率锁定”是导致房屋出售的几个原因之一。 另一个因素是,近40%的房主仍然没有足够的资产来使他们能够出售。 有些是“水下”,抵押贷款高于房屋的价值。 其他人可能拥有如此少的股权,以至于他们无力偿还销售成本并向他们的下一个房产支付首付款。

房地产数据提供商Zillow首席经济学家Stan Humphries表示,“我们处在一个独特的买家和卖家匹配困难时期。”

预计未来几个月房价将继续上涨,但速度将低于今年早些时候出现的两位数涨幅。 较高的价格应该会降低水下房屋的数量并使更多的人能够出售。

但随着水下房屋数量的下降,一些研究表明,这种影响可以通过提高抵押贷款利率来抵消,这将增加面临利率“锁定”的房主数量。 大多数经济学家预计今年晚些时候抵押贷款利率会上升,因为美联储将结束其债券购买计划,该计划旨在将借贷利率保持在较低水平。

“抵押贷款利率锁定将成为房地产市场未来的主要挑战,”汉弗莱斯说。 “这将是一方买家之间的持续拉锯战......另一方面是抵押贷款利率锁定。”

Humphries预测明年前三个月的费率将达到5%。 这意味着现在购买或再融资的人,目前的利率约为4.1%,可能永远也不想出售。

纽约联邦储备银行2011年的一项研究得出的结论是,房主的年度抵押贷款支付每增加1000美元,房主出售的可能性就会下降16%。

纽约市的招聘人员保罗伯纳德表示,这个问题已经开始影响他的一些客户愿意换新工作。 在最近的一个案例中,一家大型科技公司的一名员工决定推迟与旧金山的工作相关的搬迁,部分原因是因为这会迫使他以比现在高出半个百分点的价格购买抵押贷款。

“在某些情况下,就业市场的流动性不如以往,”他说。

低利率与全国租金上涨相结合,使出租房屋而不是出售更具吸引力。 房地产数据提供商Zillow表示,与历史平均水平相比,租房者现在的租金收入增加了19%。

30岁的圣地亚哥加西亚和他的妻子都在家工作,最近觉得他们的两居室公寓变得狭窄。 这对夫妇还想着创办一个家庭。 因此,他们在二月份在马萨诸塞州牛津市买了一套新住宅,距波士顿约45分钟路程。

但他们公寓的抵押贷款利率仅为2.95%,所以他们决定保留并将其出租。 抵押贷款是如此之低,因为其费率可在10年后调整。

他们每月的抵押贷款只需540美元。 但是他们每个月租1,200美元。

“现金流量如此之多,这是一个简单的决定,”加西亚说。

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请在Twitter上联系Chris Rugaber,网址为http://Twitter.com/ChrisRugaber。